Die rechtliche Unhaltbarkeit der Ziergehölzhinweise
von Helge Breloer


Das Bundesministerium der Finanzen möchte die Methode Koch zur Gehölzwertermittlung ablösen durch die ZierH 2000 - Hinweise zur Wertermittlung von Ziergehölzen als Bestandteile von Grundstücken (Schutz- und Gestaltungsgrün) - Ziergehölzhinweise 2000 -. Die ZierH 2000 sind im Bundesanzeiger Nr. 94 vom 18. Mai 2000, S. 9189 veröffentlicht worden und sind für die nachgeordneten Behörden bindend. Sie führen zu erheblich geringeren Baumwerten als die Methode Koch. Die ZierH 2000, die auf der Methode Buchwald basieren, halten jedoch weder einer rechtlichen Kritik (Breloer, Stadt und Grün 2001, Heft 2) noch einer fachlichen Kritik (Schulz, Stadt und Grün, 2000, Heft 13) stand.

Sowohl die ZierH wie auch die Methode Koch nehmen für sich in Anspruch, die Herstellungskosten des Gehölzes zu berechnen. Nach den ZierH liegt der Herstellungsprozess des Gehölzes in der Zukunft, nach der Methode Koch in der Vergangenheit. Bereits hier setzt die rechtliche Kritik an den ZierH an. Nach geltendem Recht ist sowohl im Schadensersatz wie auch in der Enteignung stets das "Genommene" zu entschädigen. Genommen wurde bei Zerstörung und Entzug aber ein fertig hergestelltes Gehölz und nicht ein erst in Zukunft wieder herzustellendes Gehölz. Die ZierH verletzen also den Grundsatz der Entschädigung des "Genommenen".

Sowohl die ZierH wie auch die Methode Koch nehmen für sich in Anspruch, den Wert an Hand der Funktion des Gehölzes zu ermitteln.
Bei genauer Betrachtung stellt sich aber heraus, dass die ZierH und die Methode Koch mit Funktion und Funktionserfüllung etwas ganz Unterschiedliches meinen. Während in der Methode Koch die Funktion lediglich ein Maßstab für alle Wertermittlungsschritte bei der Berechnung der Herstellungskosten ist, betrachten die ZierH mit dem Heranwachsen des Gehölzes dessen zunehmende Funktionen als abzugsfähigen Posten. Die ZierH sehen in der Teilfunktionserfüllung während der Herstellungszeit einen Vorteil, der dem Eigentümer des Gehölzes von Anfang an und zwar in zunehmendem Maße zur Verfügung steht. Diesen Vorteil müsse er sich entsprechend (in ZierH über die Abzinsung) anrechnen lassen. Das ist in der Sachwertrechnung nicht möglich. Entweder führe ich eine reine Kostenanalyse bereits aufgewendeter Herstellungskosten durch - so wird jeglicher Bauwert im Sachwertverfahren ermittelt - oder ich mache eine Kosten-Nutzen-Analyse im Abwägen von eingesetzten Kosten und dem gegenüber stehenden, bereits gezogenen Nutzen, - das ist und bleibt Ertragswertverfahren - , auch wenn nicht von Nutzen, sondern von Teilfunktionserfüllung die Rede ist.

Es käme beispielsweise auch niemand auf die Idee, bei einem Zweifamilienhaus den Sachwert des Hauses zu mindern, nur weil eine Haushälfte bereits zwei Jahre früher bezogen wurde als die andere, also bereits eine Teilfunktionserfüllung des Hauses gegeben war. Der Sachwert errechnet sich nur aus den Herstellungskosten ( 21 ff. WertV). Herstellungskosten werden aber nicht geringer, wenn ein Teil der Sache schon genutzt werden kann.

Der Sachwert ist unabhängig von Teilfunktionserfüllungen; diese haben im Sachwertverfahren nichts zu suchen. Wenn in der Methode Koch die Dauer der Herstellungszeit an der Funktionserfüllung des Gehölzes gemessen wird, so wird dadurch lediglich eine zeitliche Beschränkung langer Herstellungszeiten festgelegt. Die Besonderheit der Sachwertermittlung von Gehölzen liegt ja darin, dass die Herstellung von Gehölzen nicht in einem kurzen Zeitraum wie beispielsweise die Herstellung eines Gebäudes erfolgen kann, sondern dass sie sich über Jahre oder Jahrzehnte hinzieht. Die Methode Koch begrenzt den Zeitraum der Herstellung mit dem Erreichen der Funktionserfüllung. Eine Teilfunktionserfüllung kennt die Methode Koch nicht, da der Herstellungswert, um den es im Sachwertverfahren geht, erst mit der Erfüllung der gewünschten Funktion - und nicht bereits früher - erreicht wird. Die ZierH hingegen suggerieren, dass der Eigentümer des Gehölzes sich Teilfunktionen anrechnen lassen müsse und der Herstellungswert entsprechend der Teilfunktionserfüllung geringer ausfalle.

Ergebnis

Die ZierH 2000, die auf der Methode Buchwald basieren, sind rechtlich unhaltbar. Sie gehen von Kosten-Nutzen-Überlegungen aus, indem sie Teilfunktionserfüllungen des Gehölzes während der Herstellungszeit über die Verzinsung in Abzug bringen. Die ZierH verrechnen dabei einen Vornutzen, den der Eigentümer des Gehölzes bis zum Wertermittlungsstichtag gehabt habe, eine Überlegung, die im Sachwertverfahren (als solches bezeichnen sich auch die ZierH 2000) nichts zu suchen hat. Insofern handelt es sich um Überlegungen aus dem Ertragswertverfahren.

Da mit den ZierH 2000 über die Anrechnung der Teilfunktionserfüllung letztlich der Nutzen des Gehölzes in den Mittelpunkt der Berechnung gerückt wird, ist eine Anwendung der ZierH im Schadensersatz rechtlich völlig ausgeschlossen. Eine Nutzenausfallentschädigung hat der Bundesgerichthof auf den Nutzenausfall von Wirtschaftsgütern beschränkt, die von zentraler Bedeutung für die eigene Lebenshaltung sind. (BGH, Beschluss v. 9.7.1986, NJW 1986, 2011) Dazu zählen aber Gehölze nicht.

In der Enteignung können die ZierH ebenfalls aus den genannten Gründen nicht zur Anwendung kommen, weil sie nicht das "Genommene" entschädigen. In den ZierH werden Elemente des Ertragswertverfahrens mit denen des Sachwertverfahrens unzulässigerweise vermischt. Man kann zwar eine Wertermittlung desselben Objekts nach verschiedenen Methoden der Grundstückswertermittlung vornehmen und die Ergebnisse miteinander vergleichen. Innerhalb einer Methode müssen aber deren Grundsätze konsequent gewahrt werden.

Das Sachwertverfahren kennt nur Herstellungskosten ohne Einschränkung durch eine eventuelle vorherige Nutzung der Sache. Herstellungskosten werden durch eine wie auch immer geartete Nutzung, also auch durch Teilfunktionserfüllungen, nicht beeinflusst.